Energieausweis

EnEV 2014 verschärft die Energieausweis-Pflicht

Die am 1. Mai in Kraft getretene novellierte Energieeinsparverordnung (EnEV) 2014 hat die Energieausweis-Pflicht weiter verschärft. Verstöße gegen die Ausweispflichten werden mit Bußgeldern geahndet, die korrekte Verwendung soll stichprobenartig kontrolliert werden. Auch das Dokument selbst wurde verändert und teilt Gebäude nun in Energieeffizienzklassen ein, wie man sie bislang vor allem von Elektrogeräten kannte. Wann welcher Energieausweis vorgeschrieben ist, wer ihn ausstellen darf und welche Pflichten Haus- und Wohnungseigentümer haben.

"Immobilienanzeigen müssen künftig Informationen zum energetischen Zustand des inserierten Gebäudes enthalten", weist die teilstaatliche Deutsche Energie-Agentur (dena) auf eine der wichtigsten Änderungen der Energieausweis-Pflicht hin, die mit der EnEV 2014 verbunden sind. "Die Verkäufer beziehungsweise Vermieter sind nach der neuen Regelung dafür verantwortlich, dass die wichtigsten Kenndaten aus dem Energieausweis genannt werden."

Angaben aus dem Energieausweis müssen in Immobilienanzeigen genannt werden

Schon im Inserat muss demnach der im Energieausweis angegebene Endenergiebedarf oder -verbrauch in Kilowattstunden pro Quadratmeter (kWh/m²) und Jahr, der Hauptenergieträger der Gebäudeheizung und das Baujahr des Gebäudes angegeben werden. Spätestens bei einer Haus- oder Wohnungsbesichtigung muss das gesamte Ausweisdokument dem Interessenten ohne Aufforderung vorgelegt werden. Bei Vertragsabschluss muss es dem Käufer oder Mieter unverzüglich ausgehändigt werden.

Energieeffizienzklassen im Energieausweis

Energieausweise, die nach dem 1. Mai 2014 ausgestellt werden, ordnen ein Gebäude außerdem einer Energieeffizienzklasse von "A+" bis "H" zu. Diese muss dann ebenfalls in Immobilienanzeigen mit angegeben werden. Sie soll es Kauf- und Mietinteressenten ermöglichen, auf den ersten Blick einen fundierten Eindruck vom energetischen Zustand eines Gebäudes zu erhalten.

Angaben aus dem Energieausweis müssen in Immobilienanzeigen genannt werden

Schon im Inserat muss demnach der im Energieausweis angegebene Endenergiebedarf oder -verbrauch in Kilowattstunden pro Quadratmeter (kWh/m²) und Jahr, der Hauptenergieträger der Gebäudeheizung und das Baujahr des Gebäudes angegeben werden. Spätestens bei einer Haus- oder Wohnungsbesichtigung muss das gesamte Ausweisdokument dem Interessenten ohne Aufforderung vorgelegt werden. Bei Vertragsabschluss muss es dem Käufer oder Mieter unverzüglich ausgehändigt werden.

Energieeffizienzklassen im Energieausweis

Energieausweise, die nach dem 1. Mai 2014 ausgestellt werden, ordnen ein Gebäude außerdem einer Energieeffizienzklasse von "A+" bis "H" zu. Diese muss dann ebenfalls in Immobilienanzeigen mit angegeben werden. Sie soll es Kauf- und Mietinteressenten ermöglichen, auf den ersten Blick einen fundierten Eindruck vom energetischen Zustand eines Gebäudes zu erhalten.

"A+"-klassifiziert werden Gebäude, deren Endenergiebedarf oder -verbrauch unter 30 kWh/m² im Jahr liegt. Die Effizienzklasse "H" weist Gebäude aus, deren Bedarf oder Verbrauch höher als 250 kWh/m² im Jahr ist. Kombiniert wird die Einteilung mit dem schon aus dem alten Energieausweis bekannten Bandtacho, der die Energieeffizienz auch noch einmal farblich von grün (sehr effizient) über gelb (durchschnittlich effizient) bis hin zu orange und rot (wenig effizient) visualisiert.

Allerdings wies der Bandtacho früher die Energiebedarfswerte bis 400 kWh/m² aus. Ein Häuschen mit einem Endenergiebedarf von 228 kWh/m² beispielsweise wird in einem neuen Energieausweis der zweitschlechtesten Effizienzklasse "G" und dem roten Bereich des Bandtachos zugeordnet. In der Skala des alten Ausweises wäre es noch im gelben Mittelbereich des Bandtachos gelandet.

Die neuen Energieausweise ordnen Gebäude in Energieeffizienzklassen ein. (Quelle: dena)
Kritik an den Energieeffizienzklassen im Energieausweis

Gerade die neue Einteilung in Energieeffizienzklassen ist allerdings umstritten. "Die Gestaltung der neuen Energieausweise ist irreführend und kann zu falschen Einschätzungen führen", warnt Professor Christian Küchen, Geschäftsführer des Instituts für Wärme und Oeltechnik (IWO), einer Einrichtung der deutschen Mineralölwirtschaft. Anders als bei Haushaltsgeräten, die zum Teil ja schon länger in Energieeffizienzklassen eingeteilt werden, sieht er bei Gebäuden die Gefahr von Fehlinterpretationen durch die Verbraucher.

Denn bei zwei Gebäuden derselben Energieeffizienzklasse können sich die Energiekosten deutlich unterschieden. "Berücksichtigt wird für die Klassifizierung je nach Art des Energieausweises nämlich nur der Energieverbrauch beziehungswiese der Energiebedarf, nicht aber der genutzte Energieträger. Ob zum Heizen Öl, Gas, Strom oder ein anderer Energieträger verwendet wird, steht zwar mit im Energieausweis, hat aber keinen Einfluss auf die Energieeffizienzklasse.

Energieausweis erlaubt nur bedingt Rückschlüsse auf zu erwartende Energiekosten

Auch die Verbraucherzentrale Nordrhein-Westphalen (VZ NRW) betont, dass weder die Energieeffizienzklassen noch der Ausweis als Ganzes unmittelbare Rückschlüsse auf die zu erwartenden individuellen Energiekosten oder auch nur den zu erwartenden Energieverbrauch zulässt. "Der Energieausweis gilt immer für das ganze Wohngebäude", so die Verbraucherschützer. "Der Energiebedarf einer einzelnen Wohnung kann merklich davon abweichen." Wohnungen im Erdgeschoss, unter dem Dach oder mit vielen freien Außenwänden hätten oft einen deutlich höheren Energieverbrauch, insbesondere wenn das Haus nicht gedämmt sei.

Außerdem spielt das eigene Heizverhalten eine große Rolle. Das lasse sich aber im Energieausweis nicht abbilden. "Bei einem Bedarfsausweis wird eine durchschnittliche Raumtemperatur von 20 Grad angenommen, jedes Grad darüber erhöht den Energieverbrauch um rund sechs Prozent", veranschaulicht die VZ NRW. Mit dem Verbrauch steigen natürlich auch die Kosten.

Den Energieausweis gibt es als Bedarfs- und als Verbrauchsausweis

Unverändert gibt es den Energieausweis auch nach der EnEV 2014 in zwei Varianten. Der Verbrauchsausweis basiert auf dem Energieverbrauch der Hausbewohner in den zurückliegenden drei Jahren und wird auf Basis der Heizkostenabrechnungen erstellt. Das bedeutet, dass hier die Heizgewohnheiten der Verbraucher ausschlaggebend sind. Wer zum Beispiel beruflich häufig unterwegs ist, heizt zuhause weniger und der Verbrauchsausweis wird das Gebäude als effizienter klassifizieren, als wenn es etwa von jemandem bewohnt würde, der oft zuhause ist, schnell friert und deshalb häufiger und stärker heizt.

Beim Bedarfsausweis hingegen spielt das individuelle Heizverhalten hingegen keine Rolle. Für diese Variante nimmt ein Fachmann die baulichen Bestandteile des Gebäudes und die Pläne genau unter die Lupe. "Beim Bedarfsausweis werden die Energiebedarfskennwerte rechnerisch auf der Grundlage von Baujahr, Bauunterlagen, technischen Gebäude- und Heizungsdaten und unter Annahme von standardisierten Randbedingungen (Klimadaten, Nutzerverhalten, Raumtemperatur) bestimmt", erklärt die VZ NRW.

Weil die Datenerhebung beim Bedarfsausweis viel aufwändiger ist, ist dieser meist auch deutlich teurer. "Günstige Angebote können zu Lasten der Genauigkeit gehen", warnt die VZ NRW vor Billigangeboten. Schon die Vergangenheit hat gezeigt, dass gerade bei der Ausstellung von Bedarfsausweisen immer wieder Fehler passieren. In einer 2011 veröffentlichten Studie des Bundesbauministerium aus dem Jahr 2011 traten erhebliche Abweichungen von bis zu 108 Prozent zwischen dem im Ausweis stehenden und dem realen Energiebedarf der untersuchten Gebäude zu Tage.

Manchmal ist der teurere Bedarfsausweis gesetzlich vorgeschrieben

Trotzdem hat der teurere Bedarfsausweis viele Befürworter, weil er die energetischen Gebäudeeigenschaften unabhängig vom Verbrauchsverhalten der Bewohner abbildet. Er sei zwar teurer, biete dafür aber eine echte Vergleichsgrundlage für potenzielle Mieter oder Käufer, sagt Eva Reinhold-Postina vom Verband privater Bauherren (VPB). In vielen Fällen ist der Bedarfsausweis sogar Pflicht.

"Der bedarfsorientierte Energieausweis ist seit dem 1. Oktober 2007 vorgeschrieben für alle Neubauten", informiert der VPB. Gleiches gelte für ältere Gebäude, die aber nach dem Stichtag noch einmal erheblich modernisiert oder erweitert wurden. Bei Verkauf oder Vermietung von Gebäuden mit weniger als fünf Wohnungen, für die der Ausweis ab dem 1. Oktober 2008 ausgestellt wurde und für die der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, sei der bedarfsorientierte Ausweis in den meisten Fällen ebenfalls vorgeschrieben. Ausnahme seien Häuser, die später noch einmal nach den Anforderungen der Wärmeschutzverordnung vom 1. November 1977 modernisiert wurden.

Bei allen anderen Gebäuden haben Eigentümer die Wahl, ob sie sich nun einen Verbrauchs- oder einen Bedarfsausweis anfertigen lassen. Ausgestellt werden darf das Dokument nur von qualifizierten Fachleuten. Dazu zählen unter anderem viele Schornsteinfeger, Architekten und natürlich Energieberater.

Wer braucht keinen Energieausweis?

Energieausweise sind zehn Jahre lang gültig. Trotz der mit der EnEV 2014 verbundenen Änderungen brauchen Hausbesitzer, die bereits einen Energieausweis für ihr Gebäude haben, also keinen neuen. Nur wenn am Haus energetische Änderungen vorgenommen werden, muss ein neuer Ausweis erstellt werden.

Die Energieausweis-Pflicht gilt für alle Besitzer von Immobilien, für die nach dem 1. Oktober 2007 eine Baugenehmigung beantragt wurde oder die danach noch einmal energetisch modernisiert wurden. Wer eine Immobilie verkaufen und vermieten will, braucht ebenfalls generell einen Energieausweis, es sei denn, die Immobilie steht unter Denkmalschutz.

Keinen Energieausweis braucht, wer selbst in einem eigenen Haus wohnt, für das die Baugenehmigung vor dem 1. Oktober 2007 beantragt wurde, und dieses nicht verkaufen oder vermieten will. Auch für sehr kleine Gebäude mit Nutzflächen unter 50 Quadratmetern wird der Ausweis nicht verlangt. Vermieter einer Immobilie, bei der das Mietverhältnis schon bei Einführung der Energieausweis-Pflicht bestand, brauchen erst dann einen Energieausweis, wenn das Mietverhältnis endet und die Immobilie zur Neuvermietung oder zum Verkauf inseriert werden soll.

Bußgelder bei Verstößen gegen die Energieausweis-Pflicht

Verstöße gegen die Ausweispflichten können teuer werden. Sie gelten als Ordnungswidrigkeit und können mit Bußgeldern in Höhe von bis zu 15.000 Euro geahndet werden. Zwar sah schon die letzte EnEV-Novelle im Jahr 2009 Bußgelder in dieser Höhe vor. In der Praxis jedoch wurde die Ausweispflicht kaum kontrolliert. Das soll sich nun ändern. In Zukunft soll die korrekte Ausfertigung und Verwendung der Ausweise von den Bundesländern stichprobenartig kontrolliert werden.

Wer aktuell gerade eine Immobilienanzeige geschaltet hat, in der die neuen Pflichtangeben noch fehlen, muss sich aber keine Sorgen um ein Bußgeld machen. "Die neue Ordnungswidrigkeit in Verbindung mit den energetischen Pflichtangaben in kommerziellen Immobilienanzeigen ist die einzige Regelung der Verordnung, die mit einem Jahr Verspätung in Kraft tritt – also ab dem 1. Mai 2015", beruhigt Melita Tuschinski, freie Architektin und Herausgeberin des Experten-Portals enev-online.de.